Hipoteka – sve što treba da znate

Hipoteka je jedan od instrumenata obezbeđenje naplate dugovanja, koje banke koriste za obezbeđenje naplate obaveze po kreditu.

Šta je hipoteka – hipoteka prvog reda

Hipoteka pruža banci založno pravo na nepokretnost, a u slučaju da dužnik ne isplati dug u predviđenom roku, banka ima pravo da naplati potraživanje iz vrednosti nepokretnosti. Što znači da banka zaplenjuje založenu nepokretnost i prodaje je sa ciljem naplate potraživanja.

Hipoteka uprošćena kroz primer:

Želite da uzmete kredit od 100.000 evra, banka zahteva da stavite imovinu pod hipoteku, obično je uslov da vrednost hipoteke bude minimum 1.2 – 1.5 puta veća od tražene sume. Kuća koja je u vašem vlasništvu vredi 150.000 evra i vi odlučujete da je stavite pod hipoteku.

Otplatili ste 80.000 evra i nemate više mogućnosti da plaćate mesečne rate. Posle određenog perioda, banka pokreće proceduru za hipotekarnu prodaju. Kuća se prodaje za do 25% umanjenu vrednost (ili 35% umanjenu vrednost ukoliko je druga aukcija) što iznosi 112.500 evra, banka naplaćuje ostatak duga i troškove, a vi dobijate ostatak novca.

Šta se može staviti pod hipoteku?

• Nepokretnost (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu)
• Deo nepokretnosti (na osnovu odluke o deobi)
• Susvojinski udeo nepokretnosti
• Poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, tj drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i sl.)
• Pravo na zemljište koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja
• Objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji, pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom

Kao što možete da vidite, opseg imovine koja se može staviti pod hipoteku je širok, pa tako možete dobiti kredit od banke, ako vam hipoteka ide na stan, kuću, zemljište ili samo deo nekih od pomenutih nepokretnosti.

Nekretnina koja je predmet hipoteke može biti vlasništvo klijenta – korisnika kredita, člana porodice klijenta, prodavca nekretnine koju klijent kupuje ili trećeg lica, ali ne sme da ima upisan teret.

Prema Kreditnim pravilima, garantna vrednost hipoteke mora da bude dovoljna da pokrije 100% iznosa kredita. Procenu vrednosti nekretnina daje ovlašćeni sudski procenitelj sa kojim banka sarađuje. Hipoteka se upisuje u registar nepokretnosti gde je konkretna nekretnina evidentirana na bazi založne izjave vlasnika nekretnine i zahteva vlasnika nekretnine i/ili banke da se izvrši upis hipoteke, nakon čega nadležni registar (katastar, opštinski sud) donosi rešenje o upisu hipoteke.

Smatra se da je hipoteka upisana kada istekne rok za žalbu naveden u tom rešenju.

Šta ulazi u vrednost hipoteke

• Svi sastavni delovi nepokretnosti, prirodni plodovi koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako ugovorom nije drugačije predviđeno;
• Pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvaru u svojini trećih lica;
• Sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Kako se upisuje hipoteka?

Kada poželite da podignete kredit stavljanjem imovine pod hipoteku, banka će angažovati procenitelja koji će proceniti vrednost nekretnine. Ako pravni tim banke utvrdi da nekretnina zadovoljava sve pravne uslove nastavlja se proces.

Kada se kredit odobri, potpisuje se ugovor o kreditu i ugovorna dokumentacija.

Zatim se odlazi kod notatara radi overe dokumentacije, overava se:

• Kupoprodajni ugovor
• Ugovor o kreditu
• Založna izjava
• Zahtev za upis hipoteke

Kada odnesete overenu dokumentaciju u banku, sredstva se odobravaju i novac se prebacuje na račun prodavca nekretnine.

Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti

Prava vlasnika nepokretnosti

Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo da:

• drži predmet hipoteke;
• upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni;
• pribira prirodne ili građanske plodove koje predmet hipoteke daje;
• otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom  slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.

Obaveze vlasnika nepokretnosti

• Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.
• Vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.
• Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci.
• Vlasnik, zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi. Pravo pristupa nepokretnosti ne može biti korišćeno u periodu od 22:00 do 07:00 časova, kao ni u vreme državnih praznika, predviđenih zakonom.

Kada saglasnost lica koje po punovažnom pravnom osnovu ima državinu nepokretnosti nije sadržana u verodostojnoj ili izvršnoj ispravi, odnosno u ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi, prava i obaveze iz st. 4. i 5. ovog člana ne mogu se sprovesti bez saglasnosti takvog lica.

Prava i obaveze banke

Pravo na dodatno obezbeđenje:

• Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ako je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena.
• Ako dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja, u skladu sa ovim zakonom.
• Smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sud u vanparničnom postupku, predviđenom za obezbeđenje dokaza, na zahtev poverioca.

Pravo na sudsku zabranu oštećenja:

Poverilac ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako:

• je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili
• zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

U slučajevima da se utvrdi pomenuto ponašanje:

• sud može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti;
• hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa odredbama člana 15. ovog zakona ili ako je to izričito predviđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno u založnoj izjavi;
• poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati naknadu za učinjene troškove.

Potraživanje naknade za učinjene troškove na osnovu ovog člana obezbeđuje se bez upisa i uživa prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

Hipoteka drugog reda

Hipoteka drugog reda predstavlja stavljanje imovine pod hipoteku na kojoj već postoji hipoteka.

Na primer, uzeli ste kredit od 50.000 evra i stavili pod hipoteku kuću procenjene vrednosti od 150.000 evra. Imate pravo da, samo kod iste banke, podignete još jedan kredit (za adaptaciju) obezbeđen hipotekom na kuću nad kojom već postoji hipoteka prvog reda.

Banke ograničavaju iznos kredita na hipoteku drugog reda na 90% vrednosti imovine ukupnog dugovanja, koje se računa kao iznos preostalog dugovanja za prvi kredit i iznosa drugog kredita.

Osiguranje hipotekarnih kredita kod NKOSK

Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita je specijalizovana institucija koja osigurava kredite koje banke odobravaju fizičkim licima za kupovinu, adaptaciju i izgradnju nekretnina, a koji su obezbeđeni hipotekom.

Banka može ili ne mora da zahteva osiguranje hipotekarnih kredita kod NKOSK.

Šta se dešava kada klijent prestaje da plaća rate?

U slučaju da je klijent kasni sa plaćanje obaveza banci, banka može da dogovori sa klijentom odlaganje roka otplate kredita tj. da predloži da se kredit restrukturira.

Samo u slučaju da klijent nije privremeno u mogućnosti da na vreme izmiruje svoje obaveze, jer se pretpostavlja da će u skorije  vreme ponovo biti u mogućnosti da otplaćuje obaveze prema banci.

Međutim, ukoliko banka ne odobri restruktuiranje, sprovodi se prodaja nepokretnosti u postupku predviđenom odredbama Zakona o hipoteci ili Zakona o izvršnom postupku, nakon prodaje se namiruju troškovi banke i obaveze dužnika, a ukoliko nešto pretekne – prebacuje se vlasniku nekretnine pod zalogom.