Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti – pogledajte kako izgleda predugovor o prodaji nepokretnosti primer i bespatno preuzmite predugovor o kupoprodaji nepokretnosti PDF format. Saznajte zbog čega je važno imati potpisan i overen predugovor.
Šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Na linkovima u uvodu teksta ste imali prilike da vidite kako izgleda predugovor primer, kao i da preuzmete predugovor o kupoprodaji nepokretnosti PDF dokument.
Dalje ćemo detaljnije objasniti na šta se odnosi i kako utiče na proces kupoprodaje.
U Srbiji, predugovor nije zakonski definisan institut. Međutim, u praksi se često koristi kao pismeni sporazum između prodavca i kupca nepokretnosti koji predstavlja prethodni korak ka zaključenju konačnog ugovora o kupoprodaji.
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni dokument kojim se strane obavezuju da će u budućnosti zaključiti konačni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti pod određenim uslovima. Ovaj dokument može sadržati sledeće elemente:
- Identifikaciju strana, odnosno ko je kupac, a ko prodavac – Imena, adrese i druge relevantne informacije o prodavcu i kupcu nepokretnosti;
- Opis nepokretnosti – detaljan opis nepokretnosti koja se prodaje, uključujući adresu, površinu, strukturu i sve relevantne karakteristike;
- Uslovi kupoprodaje – cena koja se dogovara za nepokretnost, način plaćanja, rokovi isplate, troškovi transfera vlasništva i drugi uslovi koji su predmet sporazuma;
- Rokovi – vremenski okvir u kojem će se zaključiti konačni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti;
- Odustanak i sankcije – uslovi pod kojima strane mogu odustati od predugovora ili su predviđene sankcije u slučaju nepoštovanja obaveza iz predugovora.
Predugovor može biti obavezujući za strane, ali to zavisi od sadržaja samog dokumenta. U praksi, predugovor se često koristi kako bi se obezbedio predvidiv proces kupovine i prodaje nepokretnosti, ali strane moraju biti oprezne prilikom definisanja obaveza u predugovoru, jer on može imati pravne posledice u slučaju nepoštovanja dogovora.
Preporučljivo je da se strane konsultuju sa pravnikom kako bi se osiguralo da se njihova prava i obaveze jasno definišu i da se pridržavaju relevantnih zakonskih propisa.
Da li je predugovor o kupopordaji stana i drugih nepokretnosti obavezujući?
Videli ste kako izgleda primer predugovora o kupoprodaji nepokretnosti i šta on sve treba da sadrži, ali da li je on obavezujući i kada?
Kako bi predugovor bio obavezujući, odnosno kako bi proizvodio pravno dejstvo u daljem odnosu dveju strana, neophodno je da bude overen od strane javnog beležnika, odnosno notara.
Ukoliko jedna od strana odluči da u toku procesa kupoprodaje odustane od svojih dogovorenih obaveza definisanih predugovorom, u slučaju da je on overen kod notara, druga strana može pokrenuti sudski postupak.
Kapara i predugovor
Kapara u procesu kupoprodaje stana u Srbiji predstavlja novčani iznos koji kupac daje prodavcu kao znak ozbiljne namere da kupi stan i kao deo avansa koji će biti uračunat u konačnu cenu stana prilikom zaključenja konačnog ugovora o kupoprodaji. Kapara je vrsta depozita ili uplate kojom kupac iskazuje svoju privrženost kupovini i obezbeđuje prodavca od eventualnih gubitaka ukoliko kupac odustane od kupovine.
Iako kapara nije zakonski obavezna prilikom potpisivanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, u praksi se često koristi kao i predstavlja izvor sigurnosti za obe strane u transakciji. Davanje kapare može biti deo dogovora između prodavca i kupca, kao dokaz ozbiljnosti kupca i privrženosti sporazumu o kupoprodaji stana.
Iznos kapare se dogovara između strana i može biti različit, ali obično iznosi manji procenat ili fiksni iznos od ukupne cene stana. Važno je napomenuti da se kapara obično uplaćuje na poseban račun prodavca ili se predaje u vidu čeka ili gotovine uz potvrdu.
Ukoliko kupac ispuni sve svoje obaveze u skladu sa predugovorom i dođe do zaključenja konačnog ugovora o kupoprodaji stana, kapara će se uračunati u ukupnu cenu stana ili biti vraćena kupcu. Međutim, ukoliko kupac odustane od kupovine bez opravdanog razloga, prodavac može zadržati kaparu kao naknadu za eventualne gubitke ili kao obeštećenje za povlačenje iz sporazuma.
Važno je da se detalji o kapiji, uključujući iznos, način plaćanja i uslove vraćanja ili zadržavanja kapare, jasno definišu u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti kako bi se izbegli nesporazumi i osigurala pravna zaštita za obe strane. Takođe, preporučljivo je da se strane konsultuju sa pravnikom kako bi se upoznale sa specifičnostima zakonodavstva i praksi u vezi s kaparom pri kupoprodaji stana u Srbiji.
Dakle, da rezimiramo na šta se odnose kapara i predugovor. Novac koji se daje kao neka vrsta garancija prodavcu pri potpisivanju predugovora jeste deo novca koji će biti uračunat u finalnu cenu, ali se ne posmatra kao, da je tako nazovemo “zvanična” kapara.
Zvaničnom kaparom se smatra samo novac isplaćen pri zakjljučivanju glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Zakon o obligacionim odnosima kaparu prepoznaje samo kao deo finalnog ugovora o kupoprodaji.
Rok za zaključenje glavnog ugovora
Glavni ugovor, koji omogućava prenos apsolutnih prava, treba biti zaključen u roku definisanom predugovorom. U situacijama kada zakonski rok nije naveden u predugovoru, zaključenje glavnog ugovora treba biti realizovano u razumnom vremenskom roku, uzimajući u obzir prirodu pravnog posla i okolnosti specifičnog slučaja.
Ukoliko jedna od ugovornih strana želi odustati od zaključenja glavnog ugovora nakon isteka predviđenog vremenskog roka ili tokom njega, druga strana može, u određenim situacijama, pokrenuti sudski postupak kako bi je prisilila na zaključenje ugovora.
Najčešća posledica odustajanja od predugovora pri kupoprodaji nekretnine je gubitak kapare ili vraćanje dvostruko uplaćene kapare, u zavisnosti od strane koja odustaje.
Sud će pregledati validnost predugovora i doneti presudu kojom se tužena strana obavezuje na zaključenje glavnog ugovora u određenom vremenskom roku.
Ukoliko tuženi ne zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ni nakon isteka vremenskog roka koji je sud odredio, presuda će imati istu pravnu snagu kao i sam ugovor. Kupac nekretnine će moći koristiti presudu kao pravni dokument za registraciju svojinskog prava na nepokretnosti.
Da bi presuda bila potpuna, izuzetno je važno da predugovor i glavni ugovor budu valjano sastavljeni i da sadrže sve ključne odredbe. Samo na taj način će tužena strana biti obavezana da potpiše glavni ugovor, a ukoliko ne postupi po nalogu suda, ugovor će se smatrati zaključenim na dan kada presuda postane pravnosnažna.
Raskid predugovora o kupoprodaji nepokretnosti – može li se odustati od predugovora?
Kada se pregovara, premišljanja su moguća, ali kao što ste videli odustajanje od predugovora sa sobom nosi pravne posledice.
Generalno načelo u ovom slučaju jeste Pacta sunt servando – osnova ugovornog prava koja nalaže da su ugovorne strane dužne da ispunjavaju svoje obaveze proistekle iz ugovora.
Jedino u slučaju da su okolnosti nakon zaključenja predugovora drastično promenjene, tako da čine otežavajućim zaključenje ugovora, tada se strane potpisnice mogu osloboditi obaveza proisteklih iz predugovora.
Klauzula rebus sic stantibus usled izmenjenih okolnosti omogućava isključenje pomenutih obaveza i tada nastupa raskid predugovora o kupopordaji nepokretnosti.
Nadamo se da ste uvideli šta je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, šta treba da sadrži, koje su pravne posledice i kada eventuelano ne može da proizvede pravne posledice.
Pratite naš sajt gde redovno plasiramo nove tekstove o edukaciji, biznisu i drugim važnim temama!
